Auditoría y Dictamen Predial para la Ciudad de México.

El dictamen predial para la Ciudad de México es un documento e informe que se sustenta en el trabajo de auditoría realizada por un Contador Público autorizado , el trabajo se desarrolla conforme a las normas y procedimientos de auditoría establecidos por la contaduría pública organizada y tiene por objeto determinar el cálculo correcto del Impuesto predial (y en su caso las diferencias a pagar derivadas de su dictamen) sobre el impuesto pagado por los inmuebles propiedad de una persona física o moral, tomando como base para emitir su opinión, el valor catastral determinado por un perito valuador independiente, quien también debe tener un registro ante la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México.

En el dictamen predial se determina el cálculo correcto del pago de esta contribución y se compara contra el pago realizado por el contribuyente, determinando en su caso las diferencias que resulten, y este, se presenta ante la Secretaría de Finanzas de La Ciudad de México en las siguientes fechas.

Aviso de presentación de dictamen. 15 de marzo del ejercicio siguiente
Dictamen de Contador Público Último día hábil de Mayo del ejercicio siguiente.

Es muy importante que nuestros lectores sepan que este dictamen del Impuesto predial es obligatorio para propietarios de inmuebles en la Ciudad de México cuyo valor catastral en lo individual o en su conjunto, superen la cantidad de $ 32,021,462.00 (Cifra actualizada a 2024), y que también como en el caso de otros dictámenes y obligaciones fiscales que proporciona nuestro despacho, nos damos cuenta de que esta obligación es desconocida por muchas personas y empresas a las que les aplica y por las se encuentran obligados a su presentación.

La obligación aplica a inmuebles destinados al uso comercial o uso mixto, que tienen ambos usos el comercial y habitacional

Para determinar si una persona o empresa se encuentra obligada al dictamen, se deberán sumar los valores catastrales de los inmuebles que sea propietario dentro del territorio de la Ciudad de México, y el resultado compararlo contra el límite de $ 32,021,462.00.

Como lo indique anteriormente, el dictamen impuesto predial para la Ciudad de México se basa en el avalúo técnico emitido por perito autorizado, quien será el responsable determinar el valor catastral con base en la inspección física realizada, este perito el terreno, y el estado de la construcción, con base a la antigüedad, acabados, instalaciones especiales, y el valor del suelo de la zona donde se encuentre cada inmueble(entre otros aspectos), aplicando los procedimientos y cálculos necesarios hasta determinar el valor catastral del o de los inmuebles.

Servicio de dictámenes de impuesto predia

En servicios Corporativos en Contaduría y Administración, contamos con la más amplia experiencia en la elaboración de este dictamen al Impuesto predial, que debe ser presentado de forma obligatoria por las personas físicas o morales propietarias de inmuebles destinados al uso comercial o mixto dentro del territorio de la Ciudad De México, pero también puede ser optativo, si consideras que el valor catastral con el que estás pagando tu impuesto año con año no es el correcto.

Nuestra recomendación es que las personas físicas o morales que sean propietarias de uno o varios inmuebles en la CDMX y que su valor se encuentre cercano a este límite, y/o que tengan la sospecha de que el valor catastral que es emitido en sus recibos por la secretaría de finanzas no es el correcto o no está actualizado, deberían realizar un dictamen predial de forma voluntaria y conocer si están cumpliendo con la ley o no, pues las boletas que emite la secretaría de finanzas SOLAMENTE SON PROPUESTAS DE PAGO CON BASE A ESTIMACIONES DE LOS DATOS QUE SE ENCUENTRAN EN EL CATASTRO, y que la determinación del valor catastral para efectos de pago, ES OBLIGACIÓN del propietario del inmueble, quien también está obligado a reportar ampliaciones y mejoras que realice el o sus inquilinos.

Hemos atendido casos en donde inmuebles que no rebasaban los 20 millones de pesos fueron rentados a cadenas conocidas de Gimnasios, quienes los remodelaron con losetas de lujo, instalaciones especiales, cisternas, albercas; las cuales dispararon su valor cercano a los $ 40,000,000.00 y durante más de 6 años estuvieron omisos en esta obligación y cuando tuvieron que hacerlo, las diferencias y multas a pagar resultaron muy altas.

También tuvimos conocimiento de una escuela que dejó de funcionar como tal, se remodeló y se adaptó como una pequeña plaza comercial, metiendo cisternas y habilitando 16 pequeños locales comerciales en sus 2 niveles (cada salón de clases 1 local), por esto rebasó el monto para dictaminar y no lo hizo porque desconocía esta obligación, años después la Secretaría de Finanzas la CDMX, le requirió 3 ejercicios de dictamen, le impuso 2 multas por cada ejercicio, una por no presentar el aviso del dictamen, y otra por no presentar el dictamen, sin quitarle la obligación de presentar los dictámenes; tal y como lo establece el Código Fiscal para la Ciudad de México para los casos de omisión de esta obligación.

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Preguntas Frecuentas

1. ¿Cómo se evalúa el impuesto predial?

   El impuesto predial se calcula con base en el valor catastral del inmueble, determinado por la autoridad local, considerando el valor del terreno y las construcciones existentes, ajustado según tablas de valores vigentes.

2. ¿Qué es una auditoría de impuestos? Es una revisión exhaustiva de las obligaciones fiscales de una persona física o moral, realizada por un auditor autorizado para verificar el correcto cálculo, declaración y pago de impuestos.

3. ¿Quién es el responsable del impuesto predial?

   El propietario o poseedor del inmueble es el responsable del pago del impuesto predial, según las leyes locales aplicables.

4. ¿Qué predios no pagan impuesto predial?

   Generalmente, los predios que están exentos incluyen aquellos de uso público, propiedad de instituciones de gobierno, asociaciones religiosas registradas y organizaciones sin fines de lucro, dependiendo de las legislaciones locales.